2003年上海酒店式公寓受追捧，卖点及投资要点大揭秘

二十多年来，酒店式公寓在上海火了，自2003年解放日报那篇报道起，就有人算过一笔账，住宅回报率在降低，商业地产回报率能达10%以上。直至如今，这依旧是笔清晰的账，地段优良、面积较小、总价低廉的房子，既能用于自住，又能够用来出租，关键在于你究竟如何抉择呢。

地段决定租金天花板

上海酒店式公寓租金的差异，关键就在于距离地铁站远近、距离商圈远近。2005年那批旺销的楼盘，像静安寺、南京西路沿线的项目，直至今日月租金依旧能够保持在每平米150到200元。然而外环外的相同类型产品，哪怕房龄更新，租金也达不到这个数额。地段直接决定了目标租客是哪些人——外企高管、金融从业者、海外派驻人员，这些人乐意去为通勤时间付钱，也乐意朝周边配套付费。地段并非概念，而是每日上下班能够省下的那半小时，是楼下可不可以买到一杯像样的咖啡。

服务水准决定续租率

以下为改写句子序列：御庭公寓早前提出的“贴身服务”并非虚言，服务式公寓与普通出租房的最大差异之处在于，当住户面临马桶堵塞、空调故障或者需要临时加床等状况时，能否于半小时之内予以解决，上海联洋、古北这些外籍人士聚集的区域，服务优质的项目续租率能够达到70%以上，服务体现于细节之中，即前台是否能够叫出住户的姓名，保洁是否会在住户外出时间段进行清扫，物业对快递外卖的管理是否具备条理，这些事项写在合同里皆为小事，住进去便成大事。

产品设计瞄准特定人群

2003年的报道当中就已经显著点明了，服务式公寓得去提供“家庭式的居住布局”。这所蕴含的意义在于，户型设计是必须去令两类人得以满足的：其一乃是单身商务人士，其所需的是功能分区具备合理性、面积较为紧凑然而却样样齐全的户型；其二却是外派家庭，其需要的是两房或者三房、厨房能够进行开火操作、具有独立的洗衣区域。位于上海徐家汇、虹桥开发区周边的那些项目，户型面积通常是被控制在40到80平米之间的，总价的门槛比较低，但是功能同样是一样都不会少的。产品的设计并非是越豪华便越好的，而是越能够匹配目标客群的生活习惯才越好的。

运营成本与回报的平衡

回报率挺诱人的酒店式公寓，运营成本同样不容忽视。物业费，能耗费，人员工资，维修基金，这些费用合起来，每平米每月起码几十块。2005年前后入市的项目，开发商自行持有运营的，回报率可达8%至10%；房子出售给小业主后，由他们自行出租，服务水平高低不一，因此租金反倒难以提升。所以购买这种房子，不能仅关注单价与租金，还需弄清楚物业由谁管理，收费标准如何，公共区域的维护频率怎样。运营投入属隐性成本，却直接决定长期收益。

产权性质决定流通性

上海酒店式公寓的产权存在两种情形 ，一种是处于住宅用地上的 ，其产权为70年 ，具备能落户以及有学区的条件 ，不过存在限购情况 ；另一种是处于商业用地上的 ，其产权为40年或者50年 ，不存在限购情况 ，然而水电费是按照商用标准计算的 ，并且税费也比较高。在2003年那批报道里所提及的 “单身公寓” ，其中不少是住宅产权 ，在当下的二手市场上依旧很畅销。而具有商业产权的公寓 ，交易税费动不动就达到十几万 ，买家接手的意愿比较低，所以流动性也就比较差。在购买之前需要算明白：这套房子未来是用于自住还是投资 ，要是用于投资 ，在退出的时候谁会来接手 ，以及需要缴纳多少税费。

长期价值看区域发展

城市扩张在上海过去的二十年里，给予了酒店式公寓接连不断的红利，2005年之际，大宁、真如这类板块尚处于起步历程，如今均已成为区域中心。判定一个项目有无长期价值，得看其所在板块有无持续的产业引入、人口流入以及商业配套落实。浦东花木、闵行虹桥此类方位，乃因有会展、商务、交通枢纽的支撑，酒店式公寓的租金与房价方可跑赢大盘。区域规划并非画饼，而是看道路是否畅通、企业是否迁入、学校医院是否开业。

您所看中的那套酒店式公寓，是计划将之用于自己居住使用？用于获取房屋租赁所产生的租金收益？还是用于等待其价值上升呢？这三种用途各自所对应的挑选房屋的标准全然不同，欢迎于评论区域说叨说叨您的计划安排事项。